Cómo comprar un inmueble: Visita, negociación y reserva

Muy buenas soy Rafael Ignacio y estás aprendiendo a Invertir con experiencia.

En este capítulo de este mini curso para comprar un inmueble, vamos a hablar de la visita a los inmuebles🔎, como realizar la negociación del precio💶 y el contrato de reserva o de arras📄. 

¿Estamos listos? pues vamos a por todas.

En este capítulo nos vamos a centrar en la fase de visita, negociación y reserva de un inmueble.

Visita

Una vez que ya sabemos lo que buscamos al haber completado el formulario 📒indicado en el segundo capítulo, y haber encontrado algún inmueble que se adapte a nuestras necesidades, vamos ahora a concertar una visita.

Llamaremos lo antes posible y concertamos la visita también lo antes posible, como ya he indicado en el capítulo anterior la rapidez en esta parte es crucial.

Aunque también es importante que no parezcamos desesperados, puesto que sino no podremos negociar con una buena posición de partida.

Una vez que tengamos la cita, es muy importante hacer un paso previo, y es informarse.

Cómo ya hemos descartados bastantes pisos en el proceso de búsqueda, podemos permitirnos hacer una pequeña inversión en esta parte. Yo siempre solicito a través del registro de la propiedad online, una nota simple del inmueble que voy a visitar. No cuesta mucho dinero, alrededor de 10 euros y nos evitará muchos quebraderos de cabeza posteriores.

En dicho documento vienen expresados los titulares y deudas que tiene el inmueble, si está hipotecado y si sobre él pesa algún tipo de carga. En el caso de que no entiendas el documento, es muy importante que te asesores, puesto que cuando se compra una casa se hereda con ella todas las deudas que recaigan sobre la misma. Pero no te asustes, se pueden eliminar antes de la compra.

Otro paso importante que suelo realizar es dirigirse directamente a la gestoría de la comunidad, que habremos consultado en la llamada para concertar la visita. En la gestoría me informaré del estado de dicho inmueble, importante saber si tiene deudas, si hay derramas pendientes y si el inmueble tiene proyectos pendientes como la instalación de ascensores o reformas. Me ha pasado de encontrar un muy buen inmueble a un precio muy interesante y a la hora de consultar con la gestoría, descubrir que se había aprobado una derrama muy alta, y que heredaría el comprador, haciendo inviable la compra.

Dichas reformas 🚧 pueden suponer un gasto posterior a la compra que no hayamos previsto. En el caso de que tenga algunos de los apartados indicados los usaremos para negociar y conseguir un descuento.

También podemos ir antes de tiempo a la visita para conocer la zona, los vecinos y la comunidad, yo aprovecho para hablar con el presidente de la comunidad. Dicho presidente es un factor muy importante, pues dependiendo de su implicación en la gestión de inmueble así estará mejor o peor mantenido. También puede informarnos de la situación general del bloque, las personas están dispuestas a hablar solo hay que saber preguntar.

Otro factor a tener en cuenta antes de la visita es calcular la revalorización 💫 del inmueble. Estudiar qué perspectiva de futuro tiene la zona, la antigüedad del inmueble y si el ayuntamiento tiene previsto alguna actuación en la zona que lo revalorice. En la revalorización de un inmueble entra tanto la antigüedad del mismo, el estado de conservación de dicho inmueble y sobre todo la comunidad que será la encargada de su mantenimiento. Tendremos que comprobar el nivel de renta de los vecinos.

Con toda esta información ya deberíamos de tener un precio 💸 en mente tanto máximo como precio de salida. Nunca acudir a una visita sin información previa del inmueble, hay que hacer los deberes. El vendedor pone el precio pero somos nosotros los que decidimos su valor. Sería un error comprar algo en el que no estén alineados la calidad o valor con su precio.

Ahora que ya tenemos la visita concertada, nos hemos preparado con información del inmueble y tenemos en mente un rango de precios para hacer la oferta.  Es momento de ir al inmueble y comprobar si está todo como nos hemos preparado. Ni que decir tiene que si en algún momento del estudio comprobamos que no se adapta a nuestras necesidades, deberemos de llamar al comercial para cancelar esa cita, pero aprovechamos para conocer mejor su cartera de inmuebles, y si es posible concertar otra cita. Como siempre digo, hay que ser profesional y nunca dejar a nadie esperando.

En la visita preguntaremos si es posible grabar el inmueble, tanto el interior como el exterior, así podremos repasar tranquilamente en casa dicho inmueble.  Además nos servirá para hacernos una idea de cada inmueble ya que cuando se lleven varias visitas podemos liarnos con tantos datos. Yo tengo esta costumbre y he descubierto muchas cosas a posteriori visualizando los videos que me han hecho cambiar de opinión.

Muy importante es hacer preguntas ❓ al comercial que nos aclare la situación del inmueble y en especial lo siguiente:

• Motivo de la venta
• Capacidad de negociación del precio
• Posible desperfectos ocultos
• Gastos asociados como deudas pendientes o derramas
• O incluso la posibilidad de añadir un garaje a la oferta

Y por supuesto no nos iremos sin consultar la cartera de inmuebles 📂 del comercial que no tenga anunciados.

Nos tomaremos todo el tiempo que sea necesario puesto que lo más probable es que solo tengamos una oportunidad para visitar el inmueble antes de la compra. Recordemos que cuando se compra un inmueble se compra tal cual está, sería muy difícil justificar un vicio oculto en caso de estafa, puesto que en la escritura se acepta tácitamente la situación tanto física como registral del inmueble. Así que seremos muy concienzudos en la visita y nos tomaremos todo el tiempo que sea necesario. Nada de prisas aunque el comercial sea insistente.

Hay que revisar muy bien los principales componentes del inmueble que será lo que realmente estamos comprando. Y que en caso de desperfecto será un aporte importante en la reforma. Hay que ver y sobre todo comprobar las tuberías tanto de agua como de desagüe, recomiendo usar el baño.

También habría que comprobar la electricidad, aunque normalmente es más complicado porque no suele estar dada de alta la luz.  Aquí pareceremos muy profesionales si llevamos una linterna 🔦 pues el comercial se dará cuenta que no es el primer inmueble que visitamos, también es bueno llevar un metro para medir distancias. 

Al no poder comprobar el sistema con electricidad podemos mirar el cuadro eléctrico que nos indicará la antigüedad de la instalación. Solo la experiencia nos servirá en este caso. Y también podemos ver algún cajetín de distribución, si podemos recomiendo abrir alguno. No sería la primera vez que me encuentro un inmueble sin cableado, sustraído por ladrones.

Las ventanas 🪟 y las persianas hay que probarlas sobre todo las del salón, que suelen ser más grandes y romperse antes. Aquí podemos comprobar el estado de aislamiento de inmueble. Las puertas 🚪 yo las suelo cambiar aunque es decisión de cada uno, con un poco de suerte podrán conservarse. De todas formas en el caso de que no estén correctas no pasa nada su cambio no afecta mucho al presupuesto y son un factor visual muy importante.

También se revisará la posibilidad de que haya humedades especialmente en el baño y en la cocina. Especial atención si se han pintado sólo los techos, puede que escondan algo. Y del suelo estaremos atentos a la posibilidad de la existencia de piezas sueltas o grietas que no deben de alarmarnos pero hay que tenerlo en cuenta.

Por último comprobaremos cuanta iluminación 💡 tiene el inmueble y si podemos mejorarla de alguna forma.

Negociación

Una vez que hemos hecho nuestros números mentales, calculando cuánto puede costar la reforma. Recomiendo hacer cálculos al alza y redondeando, así tendremos previsión para posibles sorpresas. Decidiremos si queremos el inmueble y cuánto estamos dispuestos a pagar por él.

Dependiendo de quién sea el vendedor, si un banco o un particular, así adaptamos nuestra oferta. Los particulares suelen vender más con las emociones, suelen ser inmuebles familiares a los que tienen algún tipo de apego. Aquí lo recomendable es bajar la oferta centrándose en los desperfectos del inmueble y llevando al vendedor a la realidad del valor del inmueble. Los particulares suelen necesitar el dinero rápido por lo que negociaría con la baza de la rapidez si es posible.

Los bancos en cambio son más racionales a la hora de valorar un inmueble pero sin embargo están más dispuestos a negociar. Recordemos que un banco no quiere inmuebles, en la cuenta de resultados cuenta como un pasivo. En este caso sería más agresivo con la oferta.

Tanto para un banco y especialmente para un particular, el tiempo ⏳ que lleve dicho inmueble en venta será crucial para ser más o menos agresivo en la oferta. Recordemos que un inmueble que esté anunciado por más de seis meses suele tener algún problema que hace muy difícil su venta por lo que estarán más receptivos a las ofertas.

Contrato de reserva o arras

Como he dicho la importancia de la oferta es crucial, tanto en tiempo como en valor. Una buena oferta realizada lo antes posible nos posicionará en un buen lugar para obtener lo que deseamos, el inmueble. La oferta que realicemos se formalizará en un contrato que se conoce como contrato de arras o de reserva según el caso. Y ahora explicaré la sutil diferencia entre ambas y que es importante.

El contrato de arras 📃 es un documento por el cual el comprador adelanta una parte del importe del inmueble, para que el vendedor lo reserve por el tiempo necesario para formalizar la hipoteca y la escritura. En caso de que el comprador se retracte o retire de la operación perdería dicho depósito. Y en el caso de que sea el vendedor el que se retire, tendría que devolver el doble del importe del depósito. Y esta es la mayor diferencia con el contrato de reserva, en este tipo de contrato el vendedor no está obligado a devolver el doble del importe, solo la cantidad adelantada.

Normalmente los bancos 🏦 que venden inmuebles a través de sus portales solo firman contrato de reserva y no se permite negociación de las condiciones. Al estar en una posición dominante, no necesitan vender con tanta necesidad, imponen sus condiciones en especial el importe de la reserva, el plazo y el tipo de contrato.

Los particulares suelen ser más flexibles, al estar asesorados por inmobiliarias, por lo que se puede negociar tanto el importe como el plazo de dicho contrato. Recomiendo abonar la menor cantidad posible de arras y un plazo mínimo de tres meses, ya que es lo que están tardando las entidades financieras en resolver las solicitudes de hipotecas.

Comprobar que en dicho contrato aparecen los datos de los compradores y los vendedores, así como los datos del inmueble y las consecuencias de la retirada de alguna de las partes. Comprobaremos que dichos datos coinciden con la nota simple que habremos obtenido previamente. Y si no la tenemos ahora es más importante que antes obtenerla.

Solo hay un caso en el que se devuelve el importe de las arras si nos retiramos y es que haya algún vicio oculto 🚫 en el inmueble o que los datos de dicho contrato no sean correctos. Y es bastante difícil.

En el próximo capítulo hablaremos de la búsqueda de financiación, una parte importante de la compra de un inmueble.

Te animo a que participes y hagas preguntas o comentarios, intentaré en la medida de lo posible ayudar a quién lo necesite.

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¿Estamos listos?, Pues vamos a por todas.