Muy buenas soy Rafael Ignacio y estás aprendiendo a Invertir con experiencia.
En este capítulo de este mini curso para comprar un inmueble, vamos a hablar del proceso de firma en el notario y de las actuaciones posteriores a la firma que hay que tener en cuenta.
¿Estamos listos? pues vamos a por todas.
Felicidades ya tienes tu hipoteca, ahora ya solo queda firmar. Aunque antes habrá que hacer un par de cosas.
Gestoría
Una vez que tenemos la FEIN aprobada y hemos comunicado al banco que aceptamos su oferta y podemos proceder a concertar la firma. El banco remitirá la documentación a una gestoría que será la encargada de coordinar la firma con el comprador, el notario y el vendedor y realizar las gestiones documentales necesarias.
Es posible que la gestoría te solicite alguna documentación adicional para poder cumplir una serie de requisitos legales en especial la relativa a la Ley de Blanqueo de Capitales. También te remitirán una serie de documentación que tendrás que firmar y devolver aceptando los términos de la hipoteca y evaluándote como inversor.
Te solicitarán un número de cuenta desde dónde harán el cargo de el fondo de reserva, que normalmente será el mismo dónde se domiciliaria la hipoteca y que suele ser del mismo banco que te la concede. Que básicamente será ese diez por ciento que hacía falta para los gastos de compra-venta.
Una vez aceptada la hipoteca y entregada la documentación y el dinero de reserva, te preguntarán en qué notario deseas firmar, puesto que es un derecho de elección que tienes. Con esta información remitirá, la gestoría, una propuesta de contrato de hipoteca y un contrato de compraventa. Recordemos que son dos operaciones distintas.
Contrato de compraventa
En el contrato de compraventa el vendedor acuerda entregar un inmueble al comprador a cambio de un dinero. En dicho contrato se especifican todos los datos del inmueble y su estado tanto físico como documental. Aquí es primordial comprobar que se han retirado todas las deudas pendientes de dicho inmueble o que en el contrato se especifique que está libre de cargas.
Recomiendo solicitar un justificante de la comunidad en el que se indique que no tiene deudas pendientes. Suelen indicar en el contrato de compraventa que se harán cargo, pero si no se comprueba es posible que tengamos nosotros que al final hacernos cargo y después reclamarlo.
Comprobar que el vendedor es el titular del inmueble, con la nota simple y que efectivamente el inmueble que se quiere comprar es el que se indica en el contrato.
Contrato de hipoteca
En el contrato de hipoteca el banco se compromete a pagar dicha compraventa a cambio de un pago recurrente y avalando dicho préstamo con la vivienda. Esto implica que si se deja de pagar la hipoteca durante un periodo indicado el banco puede solicitar que se cancele la hipoteca, esto implica la reclamación del total de la deuda y en caso de no cubrirse dicha reclamación puede solicitar la ejecución del aval. Embargando y posteriormente subastando dicho inmueble para pagar la deuda pendiente más las costas.
Las hipotecas suelen estar formalizadas en el sistema francés en el que al principio de la vida de la hipoteca principalmente se paguen intereses y poco capital, y conforme se vaya avanzando se abone más capital y menos intereses al haber menos deuda pendiente. Los intereses están en proporción a la deuda pendiente.
Recomiendo amortizar capital al principio de la hipoteca, los intereses que te ahorras suponen una mayor cantidad de en términos absolutos de la deuda pendiente. Un ejemplo, si amortizamos el equivalente a una mensualidad al principio de la hipoteca podemos estar ahorrando varias mensualidades del final de la misma.
Notario
Ahora que el notario ya tiene en su mano los contratos y una vez comprobados nos citará unos días antes para hacernos una somera lectura de dichos contratos y comprobar que estamos de acuerdo y comprendemos lo que vamos a firmar. Una vez leído y comprendido, podemos realizar las preguntas que consideremos, el notario tiene la obligación de explicarnos los conceptos que no comprendamos.
Aquí es muy difícil sino imposible cambiar los contratos por lo que en caso de no estar de acuerdo con alguna parte importante, mejor suspender la financiación y empezar de nuevo. Recordemos que lo que se firme ya no se podrá cambiar durante la vida de la hipoteca.
Al terminar nos realizará una serie de preguntas para comprobar que tenemos claros los conceptos básicos y una vez superado ya estaremos listos para el día de la firma.
Día de la firma
La notaría nos citará a las partes el día de la firma para el acto de constitución de hipoteca y de compra-venta, que son dos actos distintos y con intervinientes distintos. Normalmente primero se firma la compraventa con el vendedor o un apoderado y posteriormente la constitución de la hipoteca con un representante del banco.
A estas alturas ya es un acto protocolario y no hay mucho que modificar, deberíamos de haber recibido copia del extracto de los documentos que se van a firmar y que podremos haber revisado tranquilamente.
Es importante tener en cuenta que el notario cobra por cada hoja que se imprima por lo que cuando envíes la documentación a la gestoría, asegurate de ser la mínima imprescindible puesto que no se molestará en reducir dicha documentación y se la enviará directamente al notario y este la añadirá al expediente con el consiguiente coste.
Además cada modificación en la documentación una vez enviada al notario, genera más sobrecostes ya que el notario de todo lo que recibe deja constancia. Por lo que hay que comprobarlo todo. Recordemos que ni la gestoría y si me apuras ni el Notario trabajan para nosotros sino para el vendedor y para el banco por lo que no seremos sus clientes, con lo que ello implica.
Una vez en la sala de firmas el notario nos leerá , someramente, el acta y firmaremos. Es un acto rápido y sin más complicaciones.
Y felicidades, ya has comprado una casa.
Es posible que recibas una copia simple de lo escriturado, que te servirá para dar de alta los suministros y tasas municipales. Recordemos que nosotros seremos los que vamos a pagar al notario por lo que yo suelo recordar a la secretaria judicial que cualquiera de los intervinientes que quiera una copia del acta que lo abone por su cuenta, sino nos lo colarán a nosotros. Es una práctica habitual a sabiendas que el comprador no es consciente de este hecho hasta que recibe la factura.
Escrituras
Al cabo de aproximadamente dos o tres meses, dependiendo de la gestoría, recibiremos la escritura y la factura de la gestoría. También el documento de inscripción en el registro de la propiedad y la minuta del notario así como la liquidación de todos los impuestos. Todo esto se habrá pagado con el fondo de reserva que se habrá depositado antes de la firma.
Importante tener en cuenta que la escritura de la propiedad es única e intransferible, nunca se la des a nadie, El notario no emite más escritura que una y si pides otra te emitirá una copia. También recibirás copia simple de dicha escritura que si puedes dejar. Y últimamente también están emitiendo una copia electrónica de dicha escritura por si la quieres remitir online.
Con este capítulo terminamos la serie en la que enseñamos a comprar una casa para quién no tiene ningún tipo de experiencia y/o conocimientos, sé que los primeros vídeos son un poco pesados y actualmente estoy mejorando la edición de los vídeos para que sean más cómodos de ver. Espero que me disculpeis y en el futuro volveré a realizarlos para que sean más amenos y actualizarlo con los últimos cambios.
En el próximo capítulo iniciaremos una nueva serie de videos en los que mostraremos cómo montar un negocio físico osea con un local en la calle, desde cero hasta su gestión diaria. Mostraremos todos los pasos necesarios para conseguir montar un negocio rentable para quién se esté planteando emprender sin tener ningún conocimiento previo ni experiencia.
Te animo a que participes y hagas preguntas o comentarios, intentaré en la medida de lo posible ayudar a quién lo necesite.
Por último si quieres recibir un aviso sobre cuando publico otro vídeo o audio, suscríbete.
Y te agradecería mucho que me recomiendes, para poder difundir a más personas mi experiencia y ayudar en lo que pueda.
¿Estamos listos?, Pues vamos a por todas.
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