Muy buenas soy Rafael Ignacio y estás aprendiendo a Invertir con experiencia.
En este capítulo de este mini curso para comprar un inmueble, vamos a hablar de la búsqueda de inmuebles.
Ahora que ya sabemos que vamos a buscar os enseñaré cómo y dónde buscar.
¿Estamos listos? pues vamos a por todas.
Teniendo ya claro que estamos buscando es momento de ponerse a investigar dónde hay inmuebles.
Para ello cogeremos nuestra lista de requisitos y nos centraremos primero en el rango de precios que estamos buscando.
En el caso de que los precios sean bajos, entre cuarenta mil y ochenta mil nos vamos a ir a buscar a los portales inmobiliarios de los bancos.
Los bancos suelen vender aquellos activos que se han obtenido a través de embargos y que tienen que liquidar lo antes posible.
Son inmuebles de bajo precio, algunos con okupas o en mal estado, estos en principio los evitaremos.
Ya tendremos tiempo de invertir en ellos cuando conozcamos más este modelo de negocio.
Los inmuebles de los bancos tienen las siguiente peculiaridades:
Son inmuebles que suelen tener algún tipo de pega ya sea la ubicación o la necesidad de reforma.
Pero suelen estar bien valorados teniendo en cuenta estos inconvenientes.
Recomiendo encarecidamente su visita y a ser posible grabarla con una cámara o con el móvil para poder, después, tranquilamente hacer números de cuanto puede costar la reforma.
Suelen permitir algo de negociación, dependerá del tiempo que lleve a la venta, importante comprobar cuánto tiempo llevan el mercado, a más tiempo más se puede tirar a la baja la oferta.
Los “chollos” suelen volar, por lo que te recomiendo que si encuentras un inmueble a muy buen precio, por debajo de la media un 30% de su valor, que no te lo pienses mucho.
Los inversores suelen cerrar pujas en la misma visita y duran poco en el mercado.
He perdido algún inmueble muy rentable por no hacer la oferta en el momento de la visita.
Las inmobiliarias que trabajan para los bancos suelen hacer un contrato de reserva en vez de un contrato de arras.
En otro capítulo explicaré la diferencia.
En dicho contrato se deberá depositar una cantidad en concepto de reserva, que se puede negociar.
Si te vas a tirar al río y no estás muy seguro intenta bajar dicha cantidad, pues lo que pongas si te retiras lo perderás.
Suelen tardar en responder puesto que muchas veces lo sacan a subasta o sea a mejor postor.
En caso de no ser elegido prueba a mejorar tu puja, ha veces funciona.
En el rango de precios que nos movemos podemos acudir a portales generalistas de inmuebles, pero normalmente lo que encontraremos serán inmuebles con muchas pegas, sobrevalorados, con okupas o con alguna otra pega.
Además suelen ser inmuebles que llevan mucho tiempo en venta por no estar acorde su precio con su valor y no suelen estar abiertos a negociación.
De todas formas todo es probar y llamar a puertas.
Otra cosa que nos vamos a encontrar mucho en los portales inmobiliarios, son anuncios que cuando llamas están reservados aunque no lo ponga.
Se suelen usar por las inmobiliarias para captar buscadores de inmuebles e interesados, y cuando ya has contactado te presentan su auténtica cartera de inmuebles.
En cambio si buscamos inmuebles de más de cincuenta mil euros la cosa cambia.
Hay tres formas de buscar.
Primero por las web generalistas que todos conocemos de inmuebles.
En estas web tendremos que realizar la búsqueda limitando los precios por la parte superior un veinte por ciento por encima.
Hay que tener en cuenta que los precios están inflados pues ya cuentan con una posible negociación.
Incluiremos los requisitos indispensables que hemos estudiado en el capítulo anterior.
Teniendo en cuenta que cada requisito que incluyamos se añadirá al filtro y reducirá la cantidad de inmuebles que reúnan dichos requisitos.
También tendremos en cuenta el tiempo que lleva dicho inmueble publicado, evitaremos los que lleven más de un año.
Y una vez que tengamos claro lo que queremos ver, no dudamos en ponernos en contacto y concertar una cita.
Sin que parezcamos desesperados evitaremos los correos y llamaremos, entre antes mejor, no queremos que nos quiten las buenas ofertas, que como todas vuelan.
Hablaré en un capítulo solo de las inmobiliarias pero como adelanto te recuerdo que la inmobiliaria no trabaja para ti sino para el vendedor, y lo más probable es que vuestros intereses no estén alineados con los de ellos.
No dudes en decirles que es lo que buscas y pideles que te muestren los inmuebles que no tienen anunciados.
Y si haces una visita, recuerda que si firmas un parte de visitas ya no podrás comprar ese inmueble por otra vía, ni siquiera directamente al propietario.
Suelen tener contratos de exclusividad que atan tanto al vendedor por un tiempo determinado como al visitador al firmar el parte.
Como segunda forma de buscar inmuebles y aunque ya me he adelantado está el ir directamente a las inmobiliarias.
En este caso tu eres el cliente y puede que te cobre por este hecho de esta forma equilibrar un poco más los intereses.
Muéstrate como un profesional y con decisión, las inmobiliarias no quieren perder el tiempo con alguien que no vaya a comprar.
No te quedes solo en una, sino busca todas las que estén cerca de la zona dónde quieres comprar.
Y por último la tercera forma y la que más me gusta.
Y no es otra que salir a recorrer las calles, preguntar, llamar a los teléfonos de los carteles, pero sobre todo preguntar.
El boca a boca es la mejor forma de encontrar buenas oportunidades, no sientas miedo en dar tus datos de contacto para que te avisen si saben de alguna venta.
Es posible que el amigo de un amigo que en principio no estaba seguro de vender, dé el paso y se ponga en contacto contigo.
Haz que se te conozca por ser alguien que compra pisos, te abrirá muchas puertas.
Y una vez que tienes un inmueble a la vista, visitalo, no tardes en concertar alguna cita y si te cuadra oferta una puja.
Te sorprendería lo importante que es ser rápido en este paso.
También te recomiendo que hagas muchas visitas.
Sí es tu primera compra como mínimo deberías hacer unas diez visitas para saber cómo funciona el mercado.
Tomar la temperatura a los precios y ver la relación calidad-precio.
Es posible que con las visitas descubramos que no estamos aún preparados para comprar, que mentalmente nos de miedo o que nuestro entorno no sea favorable.
He aquí un resumen de mis recomendaciones:
- Se rápido en contactar y concertar citas.
- Visita, visita, visita y aprende a valorar un inmueble.
- Hazte conocer, da tus datos de contacto y muestra tus intenciones a todo el mundo.
- Sé insistente con las inmobiliarias, cada día le suelen entrar nuevos inmuebles. Pregunta cada semana.
- Recuerda que los precios siempre están inflados, así que busca inmuebles un veinte por ciento por encima de tu precio ideal.
- Puja solo si vas a comprar, no querrás perder tu dinero y un buen contacto.
En el próximo capítulo trataremos la visita, la negociación y la reserva o contrato de arras.
Te animo a que participes y hagas preguntas o comentarios, intentaré en la medida de lo posible ayudar a quién lo necesite.
Por último si quieres recibir un aviso sobre cuando publico otro vídeo o audio, suscríbete.
Y te agradecería mucho que me recomiendes, para poder difundir a más personas mi experiencia y ayudar en lo que pueda.
¿Estamos listos?, Pues vamos a por todas.
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