Muy buenas soy Rafael Ignacio y estás aprendiendo a Invertir con experiencia.
En este capítulo de este mini curso para comprar un inmueble, vamos a hablar de la búsqueda de la financiación, desde la preparación de la documentación hasta cómo gestionar todos los gastos.
¿Estamos listos? pues vamos a por todas.
En este capítulo vamos a hablar de la parte más importante de la compra de un inmueble y es la financiación. Hay dos formas de afrontar esta parte.
Se puede primero calcular qué financiación podemos conseguir con los ingresos y gastos actuales y después buscar un inmueble que se adapte. O por el contrario, teniendo un inmueble ya seleccionado, buscar una financiación que lo cubra.
En el primer caso solo tenemos que reunir la información documental de los ingresos y gastos que tenemos y buscar en las distintas entidades financieras cuánto estarían dispuestos a financiarlos. Este caso sería interesante para quién va ha realizar su primera compra y no sabe qué inmueble se puede permitir.
Es más trabajoso puesto que tienes que buscar la financiación o por lo menos la capacidad de financiarse antes de encontrar el inmueble. Y posteriormente buscar la casa que se adapte a ese presupuesto, sin saber si la tasación cubrirá dicha hipoteca. Lo bueno es que casi te aseguras la financiación sin muchas reticencias por parte del banco.
Capacidad de endeudamiento
El segundo caso, que es el que a mi me gusta es buscar primero el inmueble, sabiendo de antemano cuál es la capacidad de endeudamiento que tenemos. Dicha capacidad de endeudamiento es fácil calcularla, simplemente sumamos los pagos mensuales de los préstamos que tengamos y le sumamos el importe del alquiler, sí se tiene. La suma de dicho importe no puede superar el treinta por ciento de los ingresos, que podamos declarar. Este cálculo nos indicará la cantidad máxima de mensualidad que podemos pagar.
Sin embargo, para saber qué inmueble nos podemos permitir tenemos que hacer otro cálculo más. Tenemos que sumar a nuestra edad, el plazo máximo de cuotas que necesitaría la hipoteca que queremos. Esta cantidad no puede superar los setenta y cinco años, sino nos la rechazará la solicitud.
Por ejemplo si queremos una hipoteca a treinta años no podremos tener más de cuarenta y cinco años.
Hay en internet multitud de páginas dónde hacer estos cálculos para obtener el importe que podemos solicitar, solo hay que buscar. Sin embargo, recordemos que solo nos darán el ochenta por ciento de la cantidad sobre la que haremos los cálculos. Así que tendremos que tener el veinte por ciento restante, después indicaré como.
También hay que pensar en los gastos de compra-venta que rondan el diez por ciento del importe de la vivienda. Por ejemplo para un inmueble de cien mil euros, solo nos darán ochenta mil. Necesitaremos el resto veinte mil euros más diez mil euros de gastos de compra-venta. Hay que proveerse de treinta mil euros para comprar dicho inmueble.
¿Y cómo conseguir ese dinero? Hay muchas formas, y ahora te explicaré varias:
Desde capitalizar el paro en un pago único, pasado por préstamos entre particulares, hasta la que a mí más me gusta por no involucrar a nadie, un préstamo personal.
CIRBE
Los bancos para comprobar tu nivel de endeudamiento acuden al Banco de España a un registro llamado CIRBE dónde cualquier empresa puede inscribir las deudas en firme contraídas con esta por financiación. Este registro es público y puedes solicitar el tuyo, es muy sencillo. Sin embargo ese registro solo se actualiza una vez al mes, y con eso vamos a jugar.
CIRBE: https://sedeelectronica.bde.es/sede/es/menu/tramites/Solicitud_de_in_f91d40ea9282d21.html
Una vez que firmamos la hipoteca o incluso una vez que tengamos la FEIN, que explicaremos más adelante que es, podemos solicitar un préstamo ya que aún no consta dicha hipoteca. Para poder hacer esto es necesario no tener préstamos anteriores que superen el treinta por ciento de endeudamiento. Pero claro el banco o la gestoría nos pedirá para el estudio de viabilidad que demostremos que tenemos ese dinero, haremos lo siguiente.
Le pediremos a una persona de confianza que tenga dicho dinero, hacer un documento de financiación entre particulares a interés cero, no hará falta que se realice intercambio monetario, sólo el documento. Con dicho documento iremos a Hacienda y declararemos ese préstamo, no hay que pagar nada. Y ya hemos demostrado que tenemos el dinero. Posteriormente solo hay que deshacer dicha operación y listo.
Ya hemos solucionado el tema de los gastos de compra-venta y del veinte por ciento que no financia la hipoteca. Ahora nos toca conseguir las mejores condiciones.
Para ello primero hemos de entender que ir a buscar una hipoteca es como ir de compra, hay que comparar. Para un banco el dinero es su producto y nosotros sus clientes. Por lo que buscarán la forma de vender el producto más caro posible.
TAE
Y cómo valoramos cuál es la relación calidad-precio de dichos productos. Pues bien el Banco de España, como entidad reguladora del sistema bancario español, obliga a los bancos a publicar en sus ofertas hipotecarias o de préstamos el TAE.
Que es el TAE es el tipo de interés del producto al que se le han añadido los gastos asociados. Dicho TAE es independiente de la cantidad y del plazo por lo que es muy fácil comparar productos bancarios comparando las TAE. A mayor TAE mayor cantidad de intereses y comisiones pagaremos por el dinero.
Aquí lo importante es entender que una diferencia de unas décimas pueden suponer miles de euros. Por lo que hay que estar muy atentos a la más mínima variación. Es normal que en la publicidad indique un TAE y al introducir los datos para el estudio indique una mayor.
La más importante es la que viene en la FEIN, que como indiqué explicaremos más adelante y es la que marcará la oferta definitiva.
Tipos de hipoteca
Otro factor a tener en cuenta a la hora de solicitar una hipoteca es el tipo.
Hay tres tipos básicos de hipotecas; las hipotecas fijas, las variables y las mixtas.
En el tipo de hipotecas fijas el interés es siempre el mismo a lo largo de la vida de la hipoteca por lo que la mensualidad también será la misma.
En el tipo variable se suele sumar a una cantidad fija de interés un índice que suele ser variable, hasta ahora el más usado era el EURIBOR o interés interbancario.
El tipo mixto es una mezcla de los dos anteriores, dónde se suele pasar la primera parte de la vida de la hipoteca pagando a un tipo fijo, normalmente diez años, y después pasar a un tipo variable.
Cada uno tiene su parte positiva y su parte negativa. Yo te contaré mi caso y tú decides.
Yo prefiero un interés fijo que aunque suele ser más alto que una variable me da la seguridad de que siempre será el mismo importe. Y además hay que tener en cuenta que el dinero cada vez tiene menos valor por la inflación, cien euros de ahora no tienen el mismo valor que dentro de diez años.
Otro factor que tengo en cuenta es que si ahora alquiló un inmueble por un importe, por ejemplo cuatrocientos euros, estoy seguro que dentro de diez años y por el efecto del IPC en los alquileres seguramente lo está alquilando por quinientos euros.
El tipo variable, aunque suele ser bastante más barato en el momento de la financiación, me genera demasiada incertidumbre para el futuro.
Es cierto que suelen ofrecer productos adicionales con la promesa de que te baja el TAE pero por lo general suelen no interesar pues al final aumenta el importe final que se paga.
Documentación
Ahora que ya tenemos en mente el importe que vamos a solicitar, el plazo que necesitamos y que índice vamos a usar para comparar ofertas, es hora de irse de compras. Pero claro no lo vamos a hacer de cualquier forma. Primero vamos a reunir una serie de documentación que nos van a pedir y con la que conseguiremos ofrecer una apariencia de profesionalidad y de conocimiento.
Es importante que el banco piense que sabemos lo que hacemos, sino nos ofrecerán productos de baja calidad. La mayoría de los bancos tienen diferentes ofertas para diferentes perfiles por lo que podemos negociar hasta cierto sentido.
A continuación te incluyo una enlace a una lista de documentos necesarios que tienes que reunir antes de ir a los bancos.
https://forms.gle/bgo4UiFkE1J3WdbR9
Tasación
Destacar en esta lista la Tasación, este documento se obtiene a través de empresas tasadoras que visitarán el inmueble y valorarán su precio aproximado de mercado. Dicha tasación debe de estar un veinte por ciento por encima del precio de financiación o no conseguiremos la hipoteca. Ese documento le dice al banco cuánto vale el inmueble y el banco decide si es suficiente garantía para conceder la hipoteca.
Por lo que sí podéis visitar junto con el tasador el inmueble, seguramente te pregunte el valor de compra-venta, te recomiendo que si se lo vas ha decir lo exageres un veinte por ciento.
Otra cosa es que entregues al banco aunque no te lo pida todos los documentos que demuestren cualquier ingreso adicional que tengas, por ejemplo alquileres o rentas.
Visita a los bancos
Solo cuando tengas todos los documentos indicados en la lista visitaremos las distintas entidades financieras e iremos realizando una tabla con los datos que nos vayan facilitando; Cantidad que nos financian, plazo, TIN, TAE, productos asociados, mensualidad de la hipoteca, etc…
Te recomiendo especialmente que busques también en bancos online pues al tener unos costos más reducidos suelen tener buenas ofertas, aunque es más difícil negociar con ellos.
También pensar que habrá limitaciones, de cantidad mínima, de plazos máximos o de productos asociados mínimos, muchos te pedirán que te habras una cuenta aunque solo sea para realizarte el estudio y cuando te des cuenta te habrán emitido alguna tarjeta y te harán algún cargo ya sea por estudio o emisión de productos, cuidado con estos. En este caso reclama a la entidad y si no directamente al Banco de España.
Una vez que hemos realizado la solicitud en todos las entidades que conozcamos incluso del mismo banco en distintas sucursales, llegará la parte más tediosa que es esperar la resolución. Suelen tardar bastante y con bastante me refiero que pueden tardar hasta dos meses por lo que te recomiendo paciencia. Al cabo de un mes te recomiendo que recorras de nuevo todas las sucursales preguntando la situación de la solicitud.
Te sorprendería la cantidad de hipotecas que no llegan a buen fín porque se han archivado en algún cajón del banco y no se han cursado o no se ha pedido algún documento que faltaba.
FEIN
Sí tienes suerte y te aprueban la hipoteca el banco tiene la obligación de emitir varios documentos, entre ellos la FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada. Este documento es muy importante por lo que significa y lo que contiene. En él estarán las condiciones finales de la hipoteca que ya no se podrán cambiar. Además obligan al banco durante un periodo determinado a darte la hipoteca, ya no pueden echarse atrás.
Es tentador quedarse con la primera que obtengas pero lo normal es que tengas tres o cuatro más en estudio y alguna podría tener mejores condiciones. Por lo que te recomiendo esperar un poco hasta tener alguna otra con la que comparar. Una vez has decidido con cual quedarte será hora de concertar cita con el notario de tu elección.
Deberá la gestoría entregar la documentación como mínimo diez días antes de la firma y tu deberás de realizar una visita previa para que el notario te lea la hipoteca, en este acto tendrás el derecho de preguntar todo lo que no entiendas. Si hay algo con lo que estás de acuerdo, puedes solicitar cambiarlo, aunque el banco en este punto no suele hacer cambios. Te arriesgas a que caduque tu FEIN y perder dicha hipoteca, ya depende de lo que desees modificar.
En el próximo capítulo hablaremos más a fondo de la firma en el notario y el proceso post-compra de un inmueble.
Te animo a que participes y hagas preguntas o comentarios, intentaré en la medida de lo posible ayudar a quién lo necesite.
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Y te agradecería mucho que me recomiendes, para poder difundir a más personas mi experiencia y ayudar en lo que pueda.
¿Estamos listos?, Pues vamos a por todas.
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